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„Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur das
alleinige Eigentum an einer Wohnung. Er wird Teil einer Gemeinschaft
und erwirbt zugleich anteilig Eigentum am Gemeinschaftseigentum.“,
erläutert Dr. Christian Grüner, Geschäftsführer der Notarkammer
Thüringen. „Hier lauern Kostenfallen, die oft übersehen werden.“

1. Größe des Miteigentumsanteils

Käufer erwerben stets einen Miteigentumsanteil am
Gemeinschaftseigentum. Hierzu gehören etwa wichtige Gebäudeteile, wie
Dach oder tragende Wände, aber auch die Außenanlage. Die Verteilung
der Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum richtet sich im
Regelfall nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Demgegenüber
spielt der individuelle Nutzen, der z.B. bei einem Fahrstuhl für die
Erdgeschosswohnung kaum besteht, keine Rolle.

2. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

Was zum Gemeinschaftseigentum und was zum jeweiligen
Sondereigentum, also dem Alleineigentum an einer Wohnung, gehört,
ergibt sich aus der Teilungserklärung samt Aufteilungsplan. Die
Unterscheidung ist nicht nur für die Frage relevant, wer welche
Gebäudeteile wie nutzen kann, sondern auch für die Kostenverteilung.
Achten Sie zudem darauf, dass tatsächliche Bauausführung und
Teilungserklärung übereinstimmen. Abweichungen zwischen Plan und
Realität können Rechtsstreitigkeiten und Kosten verursachen. Jede
Anlage hat ferner eine Gemeinschaftsordnung, die das Miteinander der
Wohnungseigentümer regelt. Dort finden sich oft spezielle
Kostenregelungen, die von der Grundregel der Verteilung nach
Miteigentumsanteilen abweichen. Machen Sie sich also unbedingt mit
der Gemeinschaftsordnung vertraut! Zudem können sich Regeln zur
Kostentragung auch aus Beschlüssen ergeben. Daher sollten Sie sich
zurückliegende Beschlüsse ansehen, und zwar vor dem
Beurkundungstermin.

3. Hausgeld und Instandhaltungsrücklage

Bei einer Wohnungseigentumsanlage fallen stets Kosten für
Instandhaltung, Betriebskosten und Bildung einer Rücklage an. Hierfür
zahlen die Eigentümer ein monatliches Wohn- bzw. Hausgeld. Diese
laufenden Kosten sollten Käufer unbedingt kennen. Gerade bei älteren
Wohnanlagen ist außerdem die Höhe der vorhandenen
Instandhaltungsrücklage wichtig, da diese ein finanzielles Polster
für anstehende Maßnahmen bildet.

4. Sonderumlagen und Kredite

Speziell bei größeren baulichen Maßnahmen in der Anlage reicht die
Instandhaltungsrücklage aber oft nicht aus. Dann wird eine
Sonderumlage beschlossen. „Jeder Käufer muss bedenken, dass eine
solche Umlage regelmäßig erst fällig wird, wenn der Verwalter sie
tatsächlich anfordert. Für den Käufer als neuen Eigentümer besteht
daher die Gefahr, aufgrund von Beschlüssen, die zeitlich vor seinem
Eigentumserwerb liegen, erhebliche Zahlungen leisten zu müssen.
Informieren Sie sich also stets vor einem Kauf, ob bereits
Sonderumlagen beschlossen, jedoch noch nicht eingefordert wurden.“,
rät Dr. Grüner und ergänzt: „Die Gemeinschaft kann ebenso einen
Kredit aufgenommen haben, für den der Erwerber mithaftet.“

Fazit: Informieren Sie sich immer über die Folgekosten, die eine
Eigentumswohnung verursacht. Der Blick in Teilungserklärung,
Gemeinschaftsordnung und Beschlusssammlung ist hierfür unerlässlich.

Pressekontakt:
Herr Dr. Christian Grüner von der Notarkammer Thüringen
Telefon: 0361 55504-0, info@notarkammer-thueringen.de
Herr Dr. Claudius Eschwey von der Landesnotarkammer Bayern
Herr Dr. Stephan Schneider von der Hamburgischen Notarkammer
Herr Dr. Carsten Lindner von der Rheinischen Notarkammer
Herr Dr. Andreas Schumacher von der Notarkammer Koblenz
Herr Dr. Carsten Walter von der Notarkammer Baden-Württemberg
Herr Dominik Hüren von der Bundesnotarkammer sowie
Herr Dr. Markus Müller von der Notarkammer Pfalz.

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